Почему 80% клиентов агентства недвижимости Респект предпочитают заключать эксклюзивные договора?

Эксклюзивный договор — это эксклюзивность прав, делегируемых собственником объекта агентству недвижи­мости. Кроме того, это эксклюзивное обслуживание, пре­доставляемое риэлтором клиенту, и обязательство агента оправдать доверие со стороны клиента.

Эксклюзивный договор — это соглашение, в котором определяются все условия продажи объекта недвижимо­сти и сроки его реализации. Это также соглашение, кото­рым продавец поручает выбранному им агентству, риэлтору представлять свои кровные интересы при продаже недви­жимости .

Эксклюзивный договор можно заключить на продажу жилья с его собственником и на покупку жилого помещения с клиентом, который подыскивает объект недвижимости

При заключении договора агентства недвижимости , как правило, бе­рут некую денежную сумму в знак серьёзности намерений клиента. Эта сумма, по мнению риэлторов, в какой-то сте­пени дисциплинирует клиента. Если клиент найдёт объект самостоятельно, например, через знакомых или друзей, то внесённая им денежная сумма остаётся агентству как ком­пенсация за тот-объём работы, что был проделан с данным клиентом. Как правило, эта сумма исчисляется 1000-2000 рублей, может быть как больше, так и меньше, обычно уста­навливается по взаимным договорённостям.

Эксклюзивный договор чаще ограничивается определённым сроком, неким средним промежутком времени, необходимым для реализации жилого объекта. Например, если продаётся свободная однокомнатная квартира эконом-класса, на актив­ном рынке достаточно 1-3 месяцев; если же реализуется объ­ект недвижимости достаточно дорогой, нет смысла заключать эксклюзивный договор на срок менее 6 месяцев. По истече­нии этого срока договор можно продлить или расторгнуть без каких-либо последствий для сторон.

Некоторые клиенты ошибочно полагают, что заключе­ние эксклюзивного договора существенно снижает их шан­сы быстро продать свою квартиру. Иногда продавец кварти­ры рассуждает примерно так: чем больше людей занимается продажей моей квартиры, тем лучше. Следовательно, если её продажей будут заниматься 20 риэлторов из 20 агентств, естественно, рекламируя её и предлагая потенциальным по­купателям, то её можно будет продать быстрее и по самой высокой цене. Однако такой клиент просто не знает спе­цифики риэлторского бизнеса. Дело в том, что деньги на ре­кламу «неэксклюзивного» объекта риэлтор вынужден вы­кладывать из собственного кармана. А кому захочется нести бремя расходов без уверенности их возврата в случае успеш­ной сделки? Значит, и рекламировать такой объект он будет по минимуму или вообще не будет, ограничиваясь предло­жением случайным клиентам, или давать бесплатную ре­кламу там, где возможно, а не туда, куда необходимо. А раз­ве можно полагаться на случай в таком ответственном деле, как продажа или обмен недвижимости? Кроме того, владе­лец, отказывающийся от сотрудничества по эксклюзивно­му договору, лишает риэлтора самого главного: мотивации к успешной продаже конкретного объекта недвижимости.

О какой самомотивации может идти речь, если, например, де­сяток агентов продаёт одно и то же? Повторяю: гарантий того, что эти расходы будут воз­вещены, когда совершится сделка, агент не имеет. Чаще всего риэлторы обращаются к газете бесплатных объявле­ний — тираж большой, а реклама ничего не стоит. А теперь представьте себе такую си­туацию: все 20 риэлторов, к которым обратился такой горе­продавец, дали рекламу одного и того же объекта в один и тот же номер газеты. Много ли пользы будет от такой «ре­кламной кампании»? Никакой. Более того, невольно возник­нет антиреклама. Каждый интересующийся может законо­мерно задать вопрос: «А почему эту квартиру так усиленно рекламируют разные люди и агентства? Может быть, они де­лают это потому, что она имеет какие-то скрытые недостат­ки? А может быть, это мошеннический вариант?».

Отметим ещё один важный момент. Когда один и тот же объект недвижимости продают 20 агентов, трудно понять динамику в реализации объекта, сложно проследить, сколь­ко заинтересованных покупателей позвонило за день, сколь­ко за неделю, сколько было просмотров, ведь все звонки и просмотры распределяются именно среди всей двадцатки. А значит, трудно ответить на вопрос, правильно ли была опре­делена стоимость объекта недвижимости. Получается, что если цена была определена неверно, занижена или завыше­на, страдает прежде всего собственник, расплачиваясь за не­доверие собственным кошельком или временем.

Зато при заключении эксклюзива агентство недвижи­мости в целом и агент в частности становятся действитель­но заинтересованными в продаже жилого объекта. Наше агентство недвижимости тщательно следит за тем, чтобы объект рекламировался грамотно и максимально эффектив­но. Опытные агенты умело используют разные виды рекла­мы. Информация даётся сразу в несколько специализиро­ванных изданий. Делается это в течение максимум 2-3 дней.

Если объект элитный, то в СМИ публикуются не только стандартные данные, но и план квартиры, подробное опи­сание объекта и придомовой территории, качественные фо­тографии, сделанные за счёт агентства. Агент может также разместить рекламу продаваемого объекта в Интернете, на­пример, на сайте компании, организо­вав при этом виртуальный просмотр объекта недвижимости. Естественно, такая масштабная реклама не может не отра­зиться на скорости продажи жилого объекта. Как показывают наблюдения, при использовании экс­клюзивного договора совпадают интересы агента и продав­ца: они становятся союзниками, так как их объединяет одна цель — в сжатые сроки и с большей выгодой реализовать жилой объект. Кроме того, при сотрудничестве с агентством недвижимости в рамках подобного договора у собственни­ка появляется уникальная возможность продать своё жильё по максимально возможной стоимости, которую определит профессионал, проведя маркетинговое исследование.

Когда хозяин квартиры заключает эксклюзивный до­говор , он значительно экономит своё время, направленное на реализацию объекта. Например, если он не проживает в продаваемой квартире, то может доверить ключи от кварти­ры своему агенту, что обязательно записывается в эксклю­зивном договоре, тем самым избавляя себя от необходимо­сти тратить время на поездки и ожидание клиентов, которые иногда по разным причинам могут и не приехать. Кроме того, владелец квартиры не тратит своё время на разговоры и объяснения звонящим потенциальным клиентам: все пе­реговоры проводит нанятый квалифицированный специа­лист. Он ограждён от нечистоплотных людей, которые могут звонить ему. Таким образом, сохраняется конфиденциаль­ность и даже некая безопасность. Он не тратит своё дра­гоценное время на сбор различных справок и документов, I которые необходимы для совершения сделки, ведь все эти Действия за него может выполнить риэлтор, получивший нотариально заверенную доверенность на совершение по­добных действий. Экономия времени в таком случае доволь­но значительная и может доходить только в случае сбора до­кументов до 60 часов, особенно если речь идёт о нашем городе - Самара, когда на передвижение надо потратить значительное количество времени. В подобном случае не исключается такое понятие, как «очередь».

Особую выгоду от заключения эксклюзивного договора получает и покупатель. С созданием всеобщей базы отпала потребность обращаться в разные агентства по недвижимости, надеясь, что каждое агентство будет предлагать объекты из собственной базы. Клиент-покупатель, обращаясь в одно агентство и заключая договор на подбор вариантов и сопровождение, имеет возможность выбирать из всей городской базы.

Эксклюзивный договор , безусловно, выгоден покупа­телю, ведь статистика говорит, что при росте цен клиент-­покупатель, действующий самостоятельно, порой теряет сумму, эквивалентную 5-7% стоимости объекта. Это значит, что клиент, который намерен купить квартиру ценой 1000000 рублей, потеряет при самостоятельном поиске 50000-70000 рублей. При этом риски подвергнуться мошенническим дей­ствиям остаются максимальными, психологическое напря­жение велико, вероятность оптимального выбора квартиры зависит от случайных факторов.

Даже на спокойном рынке, когда цены не растут, поку­патель тоже нуждается в услугах профессионального кон­сультанта. В этот период выбор квартир очень велик, ра­зобраться в предложении непросто, а посмотрев 20-25 квартир, человек просто теряется, практически никогда не может сделать полноценный обдуманный выбор. Более того, под вопросом оказывается сам факт покуп­ки. Вы удивитесь, но всего 15% покупателей, выбирающих квартиру самостоятельно, справляются с этой задачей; око­ло 40% приходят к мысли воспользоваться профессиональ­ной помощью в риэлторской компании, а оставшиеся 45% откладывают покупку, не находя того, что соответствова­ло бы их требованиям, либо испугавшись сопутствующих сложностей. По опыту риэлторов крупных агентств недвижимо­сти, большая часть покупателей, выбирая недвижимость, интересуется в первую очередь объектами, с собственника­ми которых заключён эксклюзивный договор. Это говорит о том, что продавец не сомневается в «чистоте» истории сво­ей квартиры и не боится тщательной проверки; если есть не­обходимость, помогает риэлтору найти необходимые доку­менты из истории квартиры. Готовность продавца пойти на заключение эксклюзивного договора является важным под­тверждением подлинности документов и законности про­ведения сделки. Кроме того, практически все покупатели знают, что эксклюзивные квартиры заранее тщательно про­веряются на предмет «чистоты» истории квартиры, именно поэтому подобные объекты пользуются большим спросом и, как правило, продаются по максимальной рыночной цене.

Договор гарантирует клиенту качество предоставляе­мой ему услуги. Пока «эксклюзив» не заключен, клиенту ни­кто ничего не должен, никто не обязан защищать его инте­ресы. Без договора клиент не ограждён от случайностей и неразберихи. Не защищен он также от интереса к его персо­не со стороны лиц, узнавших о продаже недвижимости и на­деющихся на лёгкую добычу. К сожалению, такое ещё слу­чается.

Продажа квартиры без договора — по большому счету игра, не всегда приводящая к победному результату. Агент по недвижимости может пообещать что-то сделать для по­звонившего клиента, предлагающего устно свой объект к продаже, но никто не несёт никакой ответственности за ре­зультат.

Иногда, работая на рекламном телефоне в нашем агентстве недвижимости, мы встречала таких владельцев, ко­торые давали данные о своём жилье только для общей базы. Конечно, общаясь с подобными людьми, мы предлагали им за­ключить эксклюзивный договор, на что некоторые из них отвечали: «А вы просто имейте в виду мою квартиру, пред­лагайте её так, между прочим». Как вы думаете, можно в ре­альности продать квартиру так, между прочим? Ответ один: без маркетингового исследования, без правильного опреде­ления цены, без целенаправленной рекламы эффективно и выгодно реализовать жилой объект невозможно. Причём статистика показывает, что с каждым годом количество де­нежных средств, например, на рекламу, только возрастает.

Эксклюзивный договор является оптимальным реше­нием: он выгоден и риэлтору, и клиенту. Каждый получа­ет то, что ему нужно: агент — доверие со стороны клиен­та, а клиент — риэлторскую услугу, реализацию квартиры по максимально возможной цене, безопасность, экономию сил и времени, надёжность и быстроту при реализации объ­екта, обязательства риэлтора и агентства выполнить рабо­ты по договору.

Что получает клиент-продавец, заключивший эксклю­зивный договор с агентством недвижимости?

сделки, которые жите­ли нашего города проводят самостоятельно, идут, как пра­вило, в полтора раза дольше, чем сделки, которые ведут наши спе­циалисты.

•                       Если ко мне обратится знакомый или я сам найду по­купателя, я не смогу ему продать свою квартиру, потому что связан договорными отношениями с вами!

  Мы работаем со всеми покупателями, с огромным удовольствием поможем оформить права на вашу кварти­ру и вашему знакомому. По статистике продаж на рынке не­движимости Самары, сделки со знакомыми составляют при­мерно 1%. Отказываясь от профессиональной работы риэл­тора, вы теряете гораздо большее количество потенциаль­ных покупателей.

Мы предлагаем широкий выбор недвижимости на средиземноморском побережье Испании Коста Асаар. Непосредственная работа с испанскими строительными компаниями дает нам преимущество в продаже недвижимости по низким ценам, то есть по ценам застройщика. Помимо нового жилья, в нашей базе данных имеется широкий выбор недвижимости на вторичном рынке, способный удовлетворить любой вкус и бюджет. Апартаменты с видом на море, квартиры в жилых комплексах с бассейном и гаражом, виллы, частные дома и многое другое. У нас так же есть связи в испанских   банках, которые могут дать кредит для русского покупателя. Мы работаем с самыми крупными банками страны, такими как Banesto , Santander , Bancaja , Deutsche Bank , RuralCaja у BBVA . Для нерезидентов Европейского Сообщества возможно   оформление ипотечного кредита сроком до 20-25 лет на сумму 50%-70% под 4% - 5% годовых.

Интерес для российского покупателя в Чехии представляют четыре тила недвижимости. Во-первых, недвижимость для долгосроч ного проживания - чаще всего это небольшие квартиры для студентов на период обучения в университетах; дома в пригороде и большие квартиры для приезжающих на ПМЖ. Во-вторых, недвижимость для времен­ ного пребывания - например, для отдыха в курортных и исторически привлекательных городах Чехии. В-третьих, недвижимость для бизнеса - с последующей сдачей ее в долгосрочную и краткосрочную аренду туристам, предприни­ мателям, студентам, местным жителям. И в-четвертых, недвижимость для даль­ нейшей перепродажи - это выгодное вложение средств в недвижимость на на­ чальных этапах строительства. На сегодняшний день интерес к недвижимости в Чехии настолько высок, что некоторые компании начинают строительство только после продажи 30% площадей в проекте. Риски при таком при­ обретении объекта минимальны, поскольку покупатель не является совладельцем, а только заключает договор о будущем дого­ воре покупки, в котором оговариваются все права и обязанности сторон сделки, в том числе и случаи задержки проекта или его незавершения. ЦЕНОВОЙ РАЗБЕГ. Цены на недвижимость в Чехии , как и в любой другой стране, зависят от того, в каком районе находится приглянувшийся потенци­ альному покупателю объект. Однако такого понятия, как «элитарность», в том значении, в котором оно бытует в России, у чехов не существует. Европейцы в это понятие вклады вают комфортность проживания и наличие современных коммуникаций, выгоду в части стоимости коммунальных платежей, наличие энергосберегающих систем и материалов . Если же говорить о популярности, то неснижающимся спросом пользуется недви­жимость Праги, Карловых Вар, Марианских и Франтишковых Лазней , самым пре­ стижным у россиян традиционно считается центр Праги. Особый шик - иметь квартиру на улице Парижской, расположенной в са­ мом центре города и застроенной самыми дорогими квартирами и особняками. Однако не стоит забывать и о том факте, что центр города является туристической зоной, в ко­ торой жизнь кипит и днем, и ночью. Поэтому приоритеты постепенно смещаются в более спокойные районы. Немалый интерес для покупателей представляет и жилье в районе Градчаны, который расположен недалеко от центра, но все же достаточно удален от места концентрации туристских потоков, Жижко ва (Прага-3), Праги-6, где в настоящее время ведется активная застройка. Средняя стоимость новой недвижимо сти, колеблется в пределах 1 500 - 3 000 евро за кв. м. Основная масса россиян приобретает жилье в центре Праги или Карловых Вар стоимостью от 200 до 500 тыс. евро. Небольшой готовый дом в Праге и ее окрестностях можно приобрести за 80-100 тыс. евро. Дома старой постройки в историческом центре обойдутся в 1200- 2000 евро за кв. м. В семейных же домах на 4-6 квартир стоимость квадратного метра жилплощади колеблется, в зависимости от месторасположения и состояния квартиры, от 500 до 4000 евро. Суммы, за которую можно в Са­ маре приобрести 1-комнатную квартиру «хрущевской» планировки, вполне хватит на покупку квартиры в Праге, столице европейского государства, с гораздо более привлекательными характеристиками и с неизмеримо более высоким качеством и уровнем жизни. БЫТЬ ЛИ РАНТЬЕ? Приобретение жилья с последующей его сдачей в аренду в Чехии представляется весьма удачным бизнесом, поскольку, по оценкам экспертов, доходность недвижи­ мости в этом случае находится в пределах 20-30% годовых. Н аиболее всего рынок аренды жилья развит в крупных городах, особенно в Пра­ ге. Более мелкие города и курортные зоны подвержены сезонному влиянию. Наиболь­ шим спросом пользуются небольшие меб­ лированные квартиры как для посуточной сдачи, так и для сдачи на длительные сроки. Краткосрочная аренда оказывается более прибыльной в курортных городах. Что ка­ сается долгосрочной аренды, то здесь роль играют количество человек в квартире, срок аренды, национальность арендаторов. Для иностранцев арендная плата окажется на 15-20% выше, нежели для чехов. Связано это с некоторым опасением, что будет нанесен какой-либо ущерб имуществу, а найти винов ников и потребовать с них компенсацию будет непросто. Стоимость средней долгосрочной арен­ды небольшой квартиры (30- 40 кв. м ) для одного человека в Праге, при условии подписания договора на год, составляет от $500 в месяц, для двоих - от $700. Арен­ довать виллу в престижном районе стоит порядка $3-8 тыс. в месяц. Однако не везде цены достигают заоблачных высот. В той же Праге-6 можно снять небольшой домик за $500, а квартирку-студию в Праге-2 рядом с метро - за $300.                                  

ТОЛЬКО ДЛЯ «ЮРИКОВ»

Единственное «но» при приобретении недвижимости в Чехии заключается в том, что по законам Чешской республики иностранец, не имеющий ПМЖ в Чехии , может приобретать недвижимость, только выступая как чешское юридическое лицо, то есть став соучредителем или учредите­ лем чешской компании. Многих данный фактор останавливает, хотя, по словам экспертов, создать и зарегистрировать юрлицо в этой стране достаточно просто и недорого. По данным агентства «Центр Недвижимости», стоимость услуг и пакета документов по регистрации фирмы со­ ставляет от 1040 евро (эконом-пакет) до 2400 евро ( VIP -пакет). VTP -пакет включает в себя не только услуги нотариуса, оплату госпошлин, регистрацию в торговом суде и предоставление юридического адреса, но и услуги переводчика, бухгалтерское обслуживание фирмы и т.д. Одновременно с регистрацией юридического лица выда­ ется виза, которая продляется каждые 2 года. А через 5 лет покупатель получает вид на жительство, но только при условии проживания в стране. Если же данное усло­ вие не выполняется, то вид на жительство предоставляется только по прошествии 10 лет. После получения статуса ПМЖ недвижимость возможно переоформить с фирмы на частное лицо или оставить на балансе фирмы.

                                                                                                                                                                                                                                                                                
 1.  Покупка                                                                                                              3 - 5% - не менее 30 000 руб.

 2.  Продажа                                                                                                            3 - 5% - не менее 30 000 руб.

 3.   Обмен                                                                     3 — 5%  за каждую операцию не менее 60 000 руб. 

 4.    Приватизация                                                                                   10 000 руб. + расходы по квитанциям

 5.    Юридическое сопровождение сделки                                                                                   от 7 000 руб.

 6.    Перепланировка                                                                                                        15 000 руб. + расходы

 7.    Оформление земельных участков                                                                                        от 30 000 руб.

 8.    Оформление гаражей                                                                                                              от 30 000 руб.

 9.    Узаконивание самовольных пристроев                                                                              от 30 000 руб.

10.   Оформление ипотечного кредита                                                                                             20 000 руб.

11.   Приватизация домов                                                                                                                     15 000 руб.

12.   Предоставление информации о продаваемой
недвижимости по городу и области из Централизованной базы                                                   500 руб.

13.   Разъезд по суду                                                                                                                               30 000 руб.

14.   Работа с жилищными сертификатами                                                                                от  25 000 руб.